Rus gayrimenkul piyasası hangi yılda oluştu? Gayrimenkul piyasasının yapısı ve işlevleri

Rusya'daki emlak piyasası, ulusal ekonominin en büyük bölümlerinden biridir. Aynı zamanda, gelişimi büyük ölçüde ekonominin diğer kilit sektörlerindeki duruma bağlı. Rusya'daki emlak piyasası krizlere, makroekonomik duruma duyarlıdır. Bu bağımlılık, gelişiminin farklı evrelerinde nasıl takip edilebilir? Rusya'da emlak piyasasının oluşumu ve büyümesinin ana dönemleri neler?

Rusya'daki emlak piyasası: yapı

Rusya'da emlak piyasasının gelişimi ve kurulmasının ana aşamalarını göz önüne alındığında, konut ile ticaret yapan ve ticaret mülkiyetinin alım satımı ve kiralanması olan hukuki ilişkiler olmak üzere iki ayrı bölümden oluşan işleyiş açısından incelemek faydalı olacak.

Bu alanların her ikisinin de Rusya Federasyonu'nun ulusal ekonomisi için önemli işlevleri yerine getirdiğine dikkat çekilebilir:

- kredi piyasasındaki talebi teşvik etmek;

- İnşaat piyasasında arzın teşvik edilmesi;

- gayrimenkul danışmanlığı, inşaat malzemeleri, cilalar, boyalar, kaplamalar, duvar kağıtları üretimi gibi çok sayıda diğer iş alanındaki para arzının büyümesini teşvik etmek;

- Vatandaşlara konut sağlanmasıyla ilgili acil sosyal sorunları çözmek;

Bu nedenle emlak piyasası, ülkenin ekonomik büyümesinin en önemli unsurlarından biridir. Şimdi, en önemli kesimlerinin nasıl oluştuğu ve geliştirildiğini düşünelim.

Rusya'daki konut emlak piyasası: kalkınmanın ilk yılları

Rus emlak piyasası konut alanlarıyla işlemler alanında hangi yılda oluştu? Bu açıdan bakıldığında birkaç bakış açısı var.

Birçok araştırmacıya göre, ilgili bölgedeki konut emlak piyasası, 1990'da - SSCB'deki özel mülkiyet kurumunu onaylayan Mülkiyet Hakkındaki Yasanın yayınlanmasının ardından - ilk kez uzun zamandır kurulmaya başladı. Bundan önce, Sovyetler Birliği'nde, apartmanlar da dahil olmak üzere bu veya mülk, vatandaşların şahsi mülkiyetindedir. Fakat özel mülklerde değil - SSCB'deki ilgili kurum esas olarak sosyalist ilkelere ideolojik olarak karşı çıkan kapitalist sistemle ilişkiliydi.

"Mülkiyet Hakkındaki" Kanun kabul edildikçe, SSCB vatandaşlarının emrinde evler ve apartmanlar vardı; o zamanlar mevcut kredi biçimleri sırasına göre satın alınıyorlardı. Bu kredilerin, sokaktaki günümüz erkekleri için yaygın olan ipotek programlarından çok uzak olduğunu fakat bir dereceye kadar benzer olduklarını belirtmek gerekir. Sahipler ayrıca mülklerini piyasada satabildiler.

Özelleştirmenin faktörü

Buna karşılık, 1992 yılından bu yana devletin aldığı geniş çaplı dairelerin özelleştirilmesi başlatıldı. Bu önceden belirlenmiş pazarda büyük miktarda arzın oluşması ve konutların eyaletten serbestçe dağıtılmasının (belirli sosyal programlar çerçevesinde olanlar hariç) asgari düzeyde olması nedeniyle de gayrimenkul için bir talep vardı.

Rusya emlak piyasasının ne zaman ortaya çıktığı hakkında konuşursak, sadece devlet dairelerinin özelleştirilmesinin başlangıcı döneminde yönelmek mümkündür. Yani 1992 yılı. Ancak bazı uzmanlar, Rus gayrimenkul piyasasının "Gayrimenkul üzerinde" Kanunun tam olarak kazanılmasının hemen ardından 1991 yılında kurulduğuna ve konut alım satımıyla ilgili ilk ticari işlemlerin uygulanmaya başladığına inanıyorlar. Fakat oldukça az talep ve arz hacmi nedeniyle, pazarı daha önce tanımlayan mekanizmalar tamamen pazarlanabilir olarak nitelendirilemedi. Ancak, özelleştirmenin başlamasıyla bunlar oluşmaya başladı.

Böylece, Rusya'da emlak piyasasının oluşum aşamalarında, konut hakkında konuşursak, 1992'den bu yana saymak daha meşrudur. Ticari ilişkilerin mukabil alanı, yalnızca bir özel mülkiyet kurumu değil, aynı zamanda çok sayıda hukuki ve mali mekanizmanın varlığını varsayarak, daire satın alma ve satma işlemlerinin gerçekleştirilebileceğini de bir başka husustur. Bu yönü daha ayrıntılı olarak düşünelim.

Rusya Federasyonu'nun emlak piyasasının yasal mekanizmaları oluştuğunda?

Bu nedenle, Rusya emlak piyasasının hangi yılda oluştuğu, yerleşim alanından bahsedecek olursak, artık biliyoruz - 1992'de. Bununla birlikte, asıl biçiminde, hala büyük ölçüde sosyalist döneme yönelmiş eski yasal sistemler çerçevesinde işlev gördü. Ne söyleyeceksiniz - O zamanlar devletin Anayasası bile yoktu. Ancak 1993 yılında ortaya çıktı. Daha sonra, gayrimenkul haklarının devletin tescili ile ilgili kanunlar 1997'de yürürlüğe girdi ve 1998'de ipotek üzerinde yürürlüğe girdi.

Hukuki ve Mali Kurumlar: Piyasa Gelişimine Etkiler

Bu nedenle, Rus gayrimenkul piyasasının 1992 yılında kurulmasına rağmen, alım satım işlemlerinin meşrulaştırılması ve borç verme için uygun mekanizmalar kazanması zaman aldı.

Aslında, ipotek programlarının yasama düzeyinde onaylandığı gerçeği, Rusya Federasyonu'ndaki konut piyasasının gelişmesinde yeni bir aşamaya geçilmesinin başlangıcını belirledi ve istikrarlı bir talep artışı ve buna bağlı olarak emlak fiyatlarıyla karakterize edildi. Periyodikleşme ile ilgili olarak, 2008-2009 krizi başlamadan 2000'li yıllara denk gelmektedir.

Ayrıntılarını ayrıntılarıyla ele alalım.

Rusya'daki konut emlak piyasası: 2000'li yılların başından 2008-2009 krizine

Bu nedenle, Rus emlak piyasasının bu dönemde gelişmesindeki ana faktörler, mortgage programlarının (özellikle 2000'li yılların ortalarındaki yoğun talebin artması), artan vatandaş maaşlarının yanı sıra konut talebinin artmasıdır. Sonuç olarak, 2000'li yılların daire fiyatları hızla artmıştı. Düşüş faktörü, ekonomide ipotek piyasasında bir yavaşlama olacağı ve ücret artışında bir yavaşlama olması nedeniyle konut talebinde bir düşüş olacağı kriz fenomeni olabilir.

Benzer koşullar, 2008'in sonbaharında, dünya pazarının olumsuz mali göstergelerinin arka planına karşı Rusya ekonomisinde sorunlar ortaya çıktığında ortaya çıktı. 2010 yılına kadar olan dönemde Rusya vatandaşlarının gelirleri, en azından 2008 sonbaharının krizinden önce gözlemlenen oranlarda kesildi. Bankalar ipotek borçlularının ödeme gücünü daha titizlikle değerlendirmeye başladılar; bu nedenle konut kredilerinin oranı düştü.

Sonuç olarak, 2008-2009 krizi sırasında RF'deki gayrimenkul fiyatları önemli ölçüde azaldı. Ancak Rusya'daki makroekonomik durumun istikrarı ile vatandaşların gelirlerinin artışı yeniden ortaya çıkmaya başladı, bankalar konut kredileri açısından bir kez daha aktif hale geldi ve halihazırda şekil almış olan Rusya'nın emlak piyasası yeni bir gelişme aşamasına girdi. Onun özelliklerini inceleyelim.

Rus konut emlak piyasası: 2010'dan 2014 krizine

Konut kredilerinin yoğunluğunda belirgin bir artış yaşanmasına rağmen, Rusya'da bu dönemde talep devam etmeye devam etti ve gayrimenkul fiyatları yeniden yükselmeye başladı. Ancak analistlerin söylediği gibi bu trend, tüm Rus bölgeleri için tipik değil. Özellikle Rusya'nın en büyük şehirlerinde, başta Moskova ve St. Petersburg olmak üzere, konut gayrimenkul fiyatlarındaki artış göreceli olarak belirgin değildi. Bu analistler esas olarak pazarın doymuşluğuyla bağlantı kuruyor. Rusya'nın en büyük şehirlerinin yer değiştirme konusunda çekici kalmasına rağmen, Moskova ve St. Petersburg'daki konut piyasasının gelişimi, bir dereceye kadar gayrimenkul için olan yüksek talebi dengeledi.

Yeni kriz ve emlak piyasası

Rusya'nın pek çok şehrinde, arzın olmaması nedeniyle emlak fiyatları istikrarlı bir şekilde büyümüştür. Yavaşlamanın faktörü yine ekonomideki kriz fenomeni olabilir. Bunlar, dış politika ortamının komplikasyonu, petrolün ucuzlanması ve Rusya Federasyonu ulusal ekonomisinde bazı yapısal sorunlarla bağlantılı olarak 2014 yılında ortaya çıktı.

Nüfusun geliri tekrar büyümüştür. Özellikle olumsuz bir şekilde, yeni kriz bankacılık sektörünü etkiledi - Merkez Bankası refinansman oranını artırmak zorunda kaldı ve ticari kredi kurumları da kredi koşullarını sıktı. Sonuç olarak, mortgage piyasası önemli ölçüde yavaşladı. Bu faktörler, Rusya'daki konut emlak piyasasında yeni bir resesyona yol açtı.

Mevcut ekonomik durumla bağlantılı olarak mülkiyet ve hukuki ilişkilerin bu alanı için umutları nelerdir?

Rus konut emlak piyasası: umutları

Tarafından kabul edilen Rusya emlak piyasasının gelişme aşamaları, ilgili bölüm için kriz olgusunun yeni olmadığını göstermektedir. 2008-2009 yıllarındaki durgunluk döneminde, konut fiyatlarında benzer bir düşüş yaşandı; 2014 krizinde mortgage kredilerinin dinamikleri düştü. Ancak ekonomideki gelişmeler düzelir gelmez konut talebinin sürekli yüksek seviyede olması nedeniyle konut gayrimenkul segmentindeki durum da düzeltildi.

Hükümetin eylemini beklemek

2008-2009 krizinin üstesinden gelmek için Rusya ekonomisine, 2011 yılı başından itibaren varil başına 100 dolarlık yüksek petrol fiyatlarının yardım edildi. "Kara altın" maliyetleri birkaç kat daha ucuza - şimdi, onlara geri dönecek miyiz - büyük bir soru. Durum böyle olursa, muhtemelen, Rusya ekonomisinin büyümesinin bir zamanlar geçerli sürücüsü işe yarayacaktır. Aksi halde, muhtemelen, hükümetin, petrol gelirlerinin değiştirilmesini sağlamayı amaçlayan ulusal ekonomideki durumu istikrara kavuşturma programlarının işlerlik kazanmasına kadar beklemek zorunda kalacaklar.

Sonuç olarak konut emlak piyasasındaki işler, Rus ekonomisinin dünya pazarında hakim olan yeni şartlara adaptasyon alanında devlet politikasının ne kadar başarılı olacağına bağlı.

Rusya Federasyonu'ndaki ticari gayrimenkul piyasası: oluşumu ve gelişimi

Bu nedenle, konut segmentinde Rus emlak piyasasının hangi yılda oluştuğunu ve nasıl geliştirildiğini öğrendik. Şimdi başka bir alanın, yani ticari gayrimenkulün özelliklerini araştıralım. Ofis binaları, alışveriş merkezleri, oteller, depolar, garajlar, sanayi tesisleri, stadyumlar gibi tesisler için satış, alım ve kiralama işlemleri yapılır.

İşletmedeki özelleştirme önemli miydi?

Makalenin başında Rus gayrimenkul piyasasının konut segmentinde özelleştirmenin başladığı 1992 yılında kurulduğuna karar verdik. Ticari tesislerde olduğu gibi, devlet mülkiyeti ücretsiz olarak özel mülkiyete devredildiğinde, ilgili alanda benzer piyasa olayları büyük oranda gözlenmemiştir. Bu nedenle, Rusya Federasyonu'nda gerçekleşmesine rağmen, özel ticari tesislerin özelleştirilmesi, konut gayrimenkulünde olduğu gibi segment için aynı güçlü büyüme sürücüsü olamaz.

Bu nedenle, Rus gayrimenkul piyasasının ticari segmentinde "Özel Mülkiyet Hakkındaki Kanun" yürürlüğe girdikten sonra, 1991 yılında aynı şekilde kurulduğuna karar verebiliriz. Büyümesinin diğer itici güçleri yine ödünç verme programlarının geliştirilmesiydi, ancak zaten ticari alana uyarlanmıştı ve Rus ekonomisinin, özellikle 2000'li yılların başlarında yoğun bir şekilde gelişimi vardı.

Ekonomik faktör tüm segmentler için evrenseldir

Konut segmentinde olduğu gibi, ticari gayrimenkul piyasası 2008-2009 krizine karşı duyarlıydı. Ayrıca, 2014 ve 2015 durgunluğundan olumsuz bir şekilde etkilenmiştir. Dolayısıyla, bu alanın ulusal ekonominin daha da geliştirilmesi yönündeki beklentileri de makroekonomik eğilimlere bağlı.

Ancak, konut gayrimenkul piyasasındaki ana satıcı ve alıcı olan vatandaşların aksine, ticari kesimdeki - işletmelerdeki - ilgili konular, ülkedeki ekonomik süreçler üzerinde daha önemli bir etki yapabilir. Dolayısıyla, ekonomide modernleşmeyi amaçlayan devlet programlarının uygulanması büyük ölçüde özel işletmelerin ticari faaliyetlerinin yoğunluğuna bağlıdır.

Bu nedenle, iş güçleri çok fazla yapmak için Rusya Federasyonu'nun durumunu daha olumlu bir dinamik kazanmış durumda. Sonuç olarak - ticari emlak piyasasının daha da geliştirilmesini teşvik etmek.

özet

Bu nedenle, konut ve ticaret bölümlerinde Rus emlak piyasasının oluştuğu yılı belirledik ve gelişmenin başlıca aşamalarını belirledik. Ulusal ekonominin ilgili alanındaki durumunu etkileyen başlıca faktörler esas olarak makroekonomik niteliktedir. Ülke ekonomisindeki durum olumlu eğilimlerin baskınlığı ile karakterize edilirse - her iki kesimdeki gayrimenkul piyasası da aktif olarak gelişiyor.

Konut ve ticaret alanındaki gelişmesinin özelliklerine gelince, öncelikle Rus emlak piyasasının, ekonominin sosyalist modelinden kapitalist ekonomiye geçiş özel koşullarında oluştuğuna dikkat çekebiliriz. Tam işleyişi için gerekli yasal ve mali kurumlar hemen görünmüyordu.

Bununla birlikte, modern formda, Rus gayrimenkul piyasası çoğu kapitalist ülkenin karakteristik özelliklerini taşıyan ilkelere göre gelişir. Üzerinde fiyat oluşumu arz ve talebin objektif korelasyonundan kaynaklanmaktadır. Bu gelişmenin bir bütün olarak ekonominin durumuna bağımlılığını açıklıyor. Etkili bir talep varsa pazarın dinamikleri pozitif olacaktır.