Yeni binada daire Atama - bu nedir? Ödevin sözleşmeli Artıları ve yeni konut edinimi eksileri

- gayrimenkul piyasasında yatırım en popüler yöntemlerden biri yeni binalarda daire atama. Nedir - herkesi değil anlar ve genellikle bir acemi onunla uğraşmak istemiyor. İstatistiklere göre, yapım aşamasında tüm evlerin neredeyse beşte bu plan çerçevesinde satılmaktadır. Bu işlemler ana avantajları ve dezavantajları nelerdir? risk altında ne alıcı?

Yeni binalarda daire Atama: bu nedir?

Atama - üçüncü bir tarafa mülkiyet haklarının transferi için bir sözleşme. işlemin bir binada tesislerine başlığın belgeleri henüz var olmayan devlet komisyonu, tarihine kadar mümkündür. Bir inşaat şirketinde yeni bir binada bir ev satın Bir yatırımcı bir ücret karşılığında mülk diğer doğal kişilere haklarını aktarır. Tipik olarak, yatırımcı yeni binalarda yatırılan paranın üzerinde 10 ila% 90 getiri elde işlem alır. Yeni katılımcı paylaşılan inşaat da geliştirici önce hak ve yükümlülükleri transfer etti.

atanması bir daireye mülkiyet hakları yeni binada iki şekilde yapılabilir:

• Anlaşma kontrolüne göre (satıcı geliştirici ve alıcının fonlara borç öder, işlem gayrimenkul bir yönüne ile birkaç kez yapılabilir);
• Bir ön sözleşme altında (devlet tescile tabi olmayan, gelecekte işlem yapmak için satıcının ve alıcının hakkını verdiği anlamına gelir).

Ödeme karşılıklı anlaşmayla gerçekleşir.

Nasıl atamasında binada bir daire satmak için: Aşama

Sözleşme atama işlemenin dört aşamadan geçer:

1. geliştirici belgelerini kontrol etme:

• Şirketin tüzüğü;
• Derneğin Muhtırası;
• devlet kayıt belgesi ile Federal Vergi Servisi kayıtlı;
• inşaat için izin;
• Proje beyanı;
• belgeler fon doğrulayan.

2. Satıcı firmaya mali yükümlülükleri yokluğunu teyit belgelerinin yanı sıra, yazılı ondan izin almaları gerekiyor sonra geliştirici mal satmak için niyet hakkında bilgi ve. Ayrıca mal satmak için eşin noter onaylı izin gerektirir, bir kredi kuruluşunun çözünürlüğü (eğer konut ipotek satın alındı), bir yaşam alanı için kayıt bir özü. Alıcı eşin noter onayını ve banka ve (ipotek) konut kredisi sağlanması için ipotek sözleşmesine almalıdır.

3. Bir devretme anlaşması kendisi koruyun. Mümkün gayrimenkul ofis veya bir avukat geliştirici haline getiriniz.

4. bölünme Rosreestra sözleşmeli devlet kayıt bir transfer yoktur.

Bu ipotek olası atama olduğunu

Mevcut Rus mevzuat olduğunu yeni bir binada ipotek ve daire atama mümkün öngörmektedir. o tam olarak alıcıya mali yükümlülüklerini aktarır olarak bu amaçla, satıcı, kredi kuruluşunun yazılı iznini almanız gerekir. Böylece, alıcı kredi anlaşmasının tüm şartlara uymayı kabul eder. Bu aşamada, banka kendi başınıza değişiklik yapma hakkına sahiptir dikkatli, ipotek kredilerinin sözleşme incelemek gerekir.

vergileri

atama bir apartmanda meydana geldi sonra Vergi Kanunu'na göre,% 13 vergi satıcı tarafından ödenmesi gerekir. hasılatı ve konut orijinal maliyeti arasındaki fark - kesinti kar miktarından oluşur. Bu amaçla, satıcı formunda 3NDFL Vergi İnceleme Bildirgesi'nin Bölümüne sunacaktır.

daire 1000000 için satın aldı ve 2000000 transferi için anlaşma çerçevesinde satılması durumunda Örneğin, vergi indirimi miktarı 130,000 tutarında olacaktır.

Alıcı gayrimenkul satın almak için vergi indirimi almak istiyorsa, o vergi ödemeleri için satıcıya makbuz sormalıyız.

şekerleme

Satıcı ve görevden sonra alıcı fayda Hem apartmanda yapılır. Bu faydaları nelerdir?

Satıcı satışından kar elde etmektir. Ayrıca, boyutu ilk yatırım miktardan önemli ölçüde yüksek olabilir.

müşteri için yararları:

• hazır bir konut ile karşılaştırıldığında Düşük maliyetli.
• Bireysel planlama olasılığı.
• Yasal olarak temiz daire satın aldı.

eksileri

Rağmen bu daireye haklarının transferi yeni bir binada - gayrimenkul piyasasında en popüler fırsatlar biri, hala risklidir. salımının ana riskler arasında:

• inşaat firması iflas.
• atama sözleşmesinin iptali.
• İkili satış.
• Satıcı atama geliştirici bildirimde bulunmaz.

Biz şimdi daha detaylı olarak bu noktaları göz önünde bulundurun.

inşaat şirketi iflas

dönemde, operasyonda evin transferinin eylemi imzalanmasına PO devlet kayıt andan itibaren sayılır, menfaat sahipleri mülkiyet haklarını devredebilir. atama için temel nedeni kalite standartlarının geliştirici ihlali ve inşaat tekrarlanan erteleme olduğunu. Tipik olarak, bu koşullar planlanan geliştiricisinin iflas kaynaklanmaktadır.

İlk menfaat sahipleri yeni binada barınma hakkını verecektir sonra üretici kuruluşların yeni üyesi önce sorumluluk münhasıran geliştirici karşılanacaktır. geliştirici PO'ların ihlal ve onun yükümlülükleri yerine getirmemesi halinde, atama sözleşmenin feshi mümkün değildir. Yeni faiz sahipleri doğrudan geliştiriciye zaten dava geliyor.

inşaat Başlangıç katılımcılar kefaletle aldığı tek sözleşme oluşturucu, sorumlu olabilir. garantisi ile Fırsatlar çok nadir görülür.

atama sözleşmesinin iptali

Yeni binada bir daire satın almak için Atama mevcut mevzuatın normlarını ve üzerinde sözleşme çelişmemesi gerekir eklem inşaat katılım. Atama anlaşması aşağıdaki durumlarda geçersiz ve boşluğu olarak kabul edilebilir:

• İlk menfaat sahipleri geliştirici ve bankaya mali yükümlülükleri yerine başaramadı.
• Hiçbir yazılı izni inşaat firmasından elde edilmiştir.
• konut kredisi yardımı ile satın aldıysanız Biz bankadan yazılı onayını aldıktan.

Ödevin sözleşmenin yukarıdaki öğelerin en az birinin huzurunda geçersiz. Medeni Kanunun 390 uyarınca, geçersiz bir sözleşmenin yapılması sorumluluğu orijinal katılımcı DDU tamamen düşer. Ona transfer para ödemek ve faiz ödemek ve dolandırıldığı gayrimenkul yatırımcıları kayıpları tazmin etmek zorundadır.

İkili satış

2011 yılında bir karar tüm Postaneleri zorunlu devlet kaydı tabidir Buna göre geçirildi. Ne yazık ki, katılımcı inşaat alanında Rus mevzuat mükemmel olmaktan uzaktır. Özellikle, yapım aşamasında binalarda dairelerin atama çift satışların riski vardır.

Uygulamada, genellikle vicdansız satıcıları aynı anda birden fazla müşteri atama ile bir anlaşma yapmıştır durumlar vardır. Bunun nedeni olur ön sözleşmeler satış, Rosreestra bir ön şart olduğu tescil. Mülkiyet adli ilk satıcı ile sözleşme imzaladı devralan için tanıdı. Sadece PO devlet kayıttan sonra olmalıdır satıcıya para aktarın.

Satıcı geliştirici haber vermedi

Satıcı daire satmak için geliştiriciden yazılı izin almaları gerekiyor. Aksi halde, yeni faiz sahipleri PO'lara iptaline kadar oluşturucu zararlardan kurtarmak için yetersizlik dahil olmak üzere bu riske ilişkin kayıplar, yaşayacaktır.

mahkemelerde yeni faiz sahipleri kullanılır hale getirmekten gecikme için bir ceza inşaatı ile kurtarmak istiyorsanız Örneğin, o reddedilir.

mahkemede sözleşme İtiraz

fiziksel ve tüzel kişilerin Mahkemesi'nin kararı ile iflas veya iflas kabul edilebilir. Bu durumda, satın alma ve taşınmaz mal edinimi konusunda ilgili tüm işlemler iki durumda boşluğu tanınır:

• Satış sözleşmesi belirtilen zaman kasten fiyatı sade.
• işlem iflas üzerinde mahkemesi başlamadan önce en az 12 ay içinde tamamlandı.

Adli Uygulamada, aynı tesislerinde sözleşme atama birkaç kez altında satılmaktadır durumlar vardır. Daha sonra, yeni bir katılımcının inşaat satın özelliği için öder. İlk menfaat sahipleri iflas sürecini başlattı ve işlem iptal edilir. Böylece, yeni sermaye sahipleri açgözlü konut olmadan, ancak daire için harcanan para olmadan ibaret değildir.

Tek merkez ataması

Birleşik Merkezi atama - St. Petersburg ve Leningrad bölgesinde uzmanlaşmış bir ajans var. yerine ikinci konut yerine, potansiyel alıcılar için daha cazip bir binada daireler. Buna ek olarak, atama - mevzuatının kesin bilgi gerektirir oldukça karmaşık ve zaman alıcı bir süreç.

Merkezin uzmanları devretme sözleşmelerinin işlemlerde geniş deneyime sahip. Kuruluş ayrıca neredeyse işlemlerin yasal saflığını garanti kanıtlanmış özellikleri kendi veritabanına sahiptir.

en riskli biri ama gayrimenkul edinimi en ulaşılabilir formu - yeni binalarda daire atama. Ne tür bir anlaşma? Bir görev altında üçüncü bir tarafa katılımcı paylaşılan inşaat mülkiyet haklarının tescili devri anlamına gelmektedir. Bu tür işleme yadsınamaz avantajları, ancak birçok dezavantajları vardır. Gelecekte gayrimenkul ile sorunları önlemek için, nitelikli avukatların işlem desteği emanet gerekir. Birleşik Merkezi Atamalar - Rusya'da bu tür işlerden sorumlu tek uzman ajansı var.