Sivil Kodu: gayrimenkul ile güvence

Rusya'daki piyasa ilişkilerinin hızla gelişmesi gayrimenkul rehini gibi operasyonun kapsamını yavaş yavaş genişletti. Bu yöntem nedir? Düzgün nasıl düzenlenir? Bu ve diğer soruların cevapları aşağıda sunulacaktır.

Gayrimenkul emri: konsept

Ekonomik reformlar, Rusya Federasyonu topraklarında ardı ardına yapılmaktadır. Pazar istikrarsız hale geliyor ve bu nedenle giderek daha fazla borçlu yükümlülüklerini zamanında yerine getiremiyor. Bu senaryoda, herhangi bir borç verene mümkün olduğunca fazla teminat almak istemektedir. Sonuç olarak, garantiler için bunların ne için olabileceği konusunda mantıklı bir soru ortaya çıkar. Onları nasıl düzenleyeceğiz ve güvence altına alacaksınız? Burada pek çok seçenek var. Bir tanesine biraz daha bilgi verilmelidir: gayrimenkul taahhüdüdür.

Taşınmaz mülkün pansiyonu, pazar alanında en önemli prosedürdür. Girişimciliğin her yönünün yatırım faaliyetini niteliksel olarak artırmaya yardımcı olur. Buna ek olarak, alacaklı çıkarlarını etkili bir şekilde korur. Aynı zamanda, gayrimenkul ipotek sadece alacaklı temel gereksinimlerini karşılamak için yardımcı bir araçtır.

Hemen hemen bütün uygar dünyada uzun süredir emlak taahhüdüyle bir kredi anlaşması uygulanıyor ve uygulanmaktadır. Prosedürü işleme konusunda yüksek karmaşıklık ve uzunluk olmasına rağmen, Rusya çok geride değildir. Aynı zamanda alacaklılar çok iyi gayrimenkul ipotek var. İşte birkaç nedeni:

• Gayrimenkulün fiyatı zamanla büyür;
• Taşınmaz malın bedeli çok yüksektir ve kaybı riski vardır;
• Gayrimenkul neredeyse kaybolabilir veya bir yerde kaybolmaz.

Bir ipotek kavramı

Eğer ekonomik alana gelirse, gayrimenkulün güvence altına aldığı bir krediye ipotek denir. İpotek için iki temel kavram vardır:

• İpotek ilişkisi. Bu gayrimenkul rehinidir (arazi, ev, apartman, vb.), Amacı borç verenden kredi almaktır (kredi).
• Güvence olarak ipotek. Bu durumda, özel ipotek - teminatlandırılmış alacaklıların mülkiyet haklarını tatmin eden bir borçlanma aracı - den bahsediyoruz.

Şu anda Rusya'da, ipotekli gayrimenkullerle eylemleri düzenleyen iki fatura var. İlk yasa "Taşınmaz Mal Vazifesi" üzerine Federal Kanun, ikincisi "İpotek Üzerindeyken" yasasıdır . Her iki belge, kredi sözleşmesinde veya işe alımda öngörülen bir takım yönetmeliklere uyulması gereğini belirtmektedir. Bu imkânlar, kira, mala zarar vermenin kabul edilmezliği, alım satım prosedürü vb. Içerir. İpotek sözleşmesine dahil olabilecek temel unsurlar da belirtilmiştir. Buna çeşitli işletmeler, arazi, daire veya evler, garajlar ve gemi (deniz veya hava) dahildir.

İpotekli hukuki ilişkilerin temel özelliklerinden bahsetmeye değer. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, "Taşınmaz Mal Vazifesi Hakkında" Federal Kanun ve ipotek yasaları, aşağıdaki hususları vurgulamaktadır:

• Bir mülk rehni olarak ipotek olarak (yasal bir ilişki olarak) kabul edilir.
• İpotekli sistem kredisi açıkça tanımlanmış bir süre için verilir - genellikle 15 ila 35 yıl arasında.
• Borçlu tarafından taşınmaz mal rehin ipotek süresi boyunca var olmalıdır.
• Mülk rehininin tüm süreci sadece güvenlik hakkına (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu) göre biçimlendirilmelidir.
• Tüm ipotek prosedürü ipotek konusunda uzmanlaşmış özel bankalar tarafından yürütülür.

Gayrimenkul taahhüdü anlaşması

Bir gayrimenkul taahhüdü ile bir kredi sözleşmesine ne dahil edilmelidir? Bu sorunun cevabı yine Rus Medeni Kanunu tarafından sağlanabilir.

İpotek bankası krediyi vatandaşla koordine edecek. Gerekli tüm ipotek belgeleri, en önemli belge - bir mülk rehni dahil olmak üzere tamamlanmıştır. Dikkate değer ilk şey belgenin konusudur. Konu, yasal olarak çıkarılan ve Rus Medeni Kanununun tüm kalemlerine karşılık gelen taşınmaz mallar olabilir. Gayrimenkul taahhüdü, diğer şeyler yanında, özel değerlendirme prosedürlerini içerir. Sözleşmeyle girilen ve özel bir mali değerlendirmeye tabi tutulacak nesnelerden bahsediyoruz. Bunun sebebi, tesislerin sıvı olmasıdır. Burada dikkati çekmesi gereken en son şey, borç alanın sürekli olarak ekonomik denetime tabi tutulması ihtiyacıdır.

Sözleşme sona erdiğinde ve harekete geçmeye başlar başlamaz, değişiklik yapmak imkansız hale gelir. Benzer bir kural, Taşınmaz Mal Varlığı Yasası ile özel bir kredi komitesi tarafından oluşturulmuştur. Aynı zamanda, belge işleme süresi boyunca hala biraz değişebilir. Bunu yapmak için özel bir anlaşma hazırlamanız gerekir (ayrıntılar kredi komitesinin kendisi tarafından verilecektir).

Sözleşme dört kopya halinde yapılmalıdır: banka, noter, pledgör ve diğer kayıt mercileri için. Son olarak, belgenin içeriği şöyle görünmelidir:

• Güvenlik altındaki mülk hakkında bilgi;
• Mülkün değerlendirilmesi;
• Şartlar, fiyatlar, performans büyüklükleri;
• Borçlu ve alacaklı hakkında bilgi;
• İpotekli nesnenin daha fazla kullanılması hakkında bilgi.

Sözleşmenin tescili tamamlandığında ipotek hukuki ilişkileri yürürlüğe girer.

Gayrimenkul rehin yasası

Bugünkü Rus mevzuatı, teminat sistemi ile ilgili tüm gerekli hükümleri, düzenlemeleri ve kuralları tanımlamaktadır. Tüm nüanslar hem Medeni Kanun hem de çeşitli federal kanunlar ve tüzüklerde düzenlenmiştir. Rusya Federasyonu Anayasası'nın 15. Maddesinin 4. Bölümü uyarınca, Rus mevzuatı ile uluslararası antlaşmalar arasında muhtemel çelişkiler olması durumunda, uluslararası antlaşmalar öncelik olacaktır.

Kanun mutlaka bir yükümlülüğün başlamasına dair bir işaret içermelidir. Buna ek olarak, teminat altındaki ana mülkiyet açıkça listelenmelidir. Mortgage kredisi söz konusu olduğunda, kural olarak mevcut mevzuata uygun olarak yabancılaştırılabilen her türlü mülk. Grup mülkiyetinde (ortak) sahiplik, kefaletle ancak tüm sahiplerinin onayıyla devredilebilir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, alacaklı sahibinin taleplerini yalnızca bir mahkeme kararı ile karşılayabilmenin yanı sıra, rehinın tamamı karşısında borcun tam olarak geri ödenmesinin mümkün olduğunu belirtmektedir. Aynı zamanda, paylaşılan bir sözle ile borçluya geri kazanın yalnızca yargılama usulünde gerçekleştirilebileceği de belirtilmelidir. Buna, borçlu bulunduğu yerin kurulmadığı durumlar da dahildir: Bu durumda alacaklı mahkemeye bir bildirim gönderir ve ilgili makamlar arama operasyonlarına başlar.

Burada dikkati çekecek en son şey, antlaşmanın her iki tarafı için de yargılama imkânı. Bunun sebepleri çok farklı olabilir: Örneğin, taşınmaz malların ipotek süresinin dolması halinde, dokümantasyonda sorunlar vb. Var.

Güvenlik gereksinimleri

Bireyler arasında gayrimenkul rehin sözleşmesinin imzalanması her zaman ipotek sözleşmesinin özel bir örneğidir. Böyle bir belge, herhangi bir işlemde yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlamak içindir. Genellikle bu bir kredi anlaşmasıdır. Bütün bu şema neye benziyor? Çoğunlukla şu şekilde:

• İki vatandaştan biri onlardan bir miktar para aldıktan sonra bir kredi sözleşmesi yapıyor.
• Borç veren alacaklıya emlak taahhüdünü emlak şeklinde ihbar eder.
• Nihayetinde borç geri döner ya da alacaklı ipotekli mülk üzerinde bir rehin alır.

Tüzel kişilere geliyorsa, ipotek "çerçeve" nden uzaklaşmaya değer. Burada, bir finansal işlem, belirli bir mülk türü vb. Kaynak olarak kullanılabilir.Tablolan bir nokta da, tüzel kişiler arasındaki gayrimenkul rehin sözleşmesinin her zaman yalnızca devlet tescili değerinden farklı olduğuna dikkat edilmelidir. Bu nedenle, 2017'de bir kişi 2 bin ruble verecektir. Ancak, gayrimenkul rehinının tüzel kişiliğinin tescili (neredeyse 23 bin ruble) mal olacak.

Fiziki amaçlı tüzel kişiler için olan ipotekli mülkler için şartlar neredeyse her zaman aynıdır. İşte aşağıdaki noktalar:

• Teminat mülkü, alacaklıya, teminatı satarak elde edilen gelirlerden borcun zamanında ödenmesini sağlamaktadır.
• Söz, sözleşmeyle doğrudan ilgili olmayan üçüncü bir tarafça sağlanabilir. Bununla birlikte, bu kişi borcu olarak yükümlülüklerini yerine getirmesini garanti etmelidir.
• Taahhütlü mülkiyetin mülkiyeti ve kullanımı sadece borçlu tarafından yapılır.

Ipotekli mülklerin geri kazanımı

Yukarıda bahsedilen taşınmaz mal rehinine ilişkin bilgi, ipotek sahibinin menkul kıymeti mülkünü kurtarma ihtimalini zaten gösterdi. Şimdi bu durumu daha ayrıntılı olarak açıklamaya değer.

Dikkat çeken ilk şey, alacaklıların hem adli hem de yargısız yöntemlerle kurtulma hakkıdır. Her durumda, her iki durumda da toplama gerekçeleri aynı olacaktır. Buna, aşağıdaki durumlar dahildir:

• Borçlu tarafından (mortgagor) yükümlülüklerinin belirlenen zaman sınırları içinde veya yükümlülüklerinin eksiksiz yerine getirilmemesi.
• Borçlu, üçüncü şahsa rehin konusunun mülkünün rehinini bildirmediyse (bu, örneğin kiralık, ömür boyu veya kalıtımsal kullanım, irtifak hakkı, vb.). Prensip olarak, borçlu, önemli bir alacaklıya bir şey bildirmek için gerekli olduğunu düşünmüyorsa, bir anı saklı tutarsa, vaat sahibi yasal kurtarma sürecine başlamaya hakkına sahiptir.
• Borçlu, mülk kullanımına ilişkin herhangi bir kural ihlal ederse, korumak için gerekli tedbirleri almadı; İlişkiyi ipotek etme konusunu kaybetme riski varsa - tam da rehin nedeniyle -.

Daha önce de belirtildiği gibi, rehin yaralı olmayan bir şekilde iyileşmeye başlayabilir. Ancak, bu durumda, tüzel kişiler arasında gayrimenkul rehin sözleşmesinden söz ediyoruz. Fiziksel bir kişi mahkemelere başvurmalıdır (kural olarak, mülkiyet yerindeki bölge mahkemesine). Yalnızca bu davada, Rusya Federasyonu Hukuk Usulü Usul Yasasında yer alan münhasır yargılama ilkesine sıkı sıkı sıkıya bağlı kalınacaktır.

İhanet işlemleri

Bölge mahkemesi gerekli dokümanları alarak ipotekli mülkleri kurtarmak için uygun bir karar verir. Aşağıdaki hususlar bu karara açıkça yansımalıdır:

• Borçlunun rehin borcu borcu.
• Kefaletle verilen gayrimenkulün (bu, adres, kadastro numarası, alan, gayrimenkul rehin sözleşmesinin devlet kaydı vb.) Tam olarak tanımlanması.
• Ipotekli mülklerin uygulanması için prosedür.
• Tahsilatın asgari başlangıç fiyatı.
• Emlak tutmanıza veya ticareti etkili bir şekilde yürütmenize olanak tanıyan yöntem ve önlemlerin bir listesi.

Mahkeme borçluya mazeret verebilir mi? Cevap evet. Gecikme azami bir yıl olabilir. Aynı zamanda, rehin borçlunun girişimci faaliyetiyle bir şekilde bağlantılı olmamalıdır. Gecikme sırasında, ipotek sahibi borçlu olarak tüm yükümlülüklerini yerine getirebilecek: krediyi, faizini ve cezalarını ödeyecek (ki bu arada sadece ödemesiz dönem boyunca birikecek). Borçlunun sıkıntılı bir mali duruma düşmesi veya sözleşmeye taraflardan birinin iflas etmesi durumunda, ertelenme hakkı verilemez.

Mahkemenin rehin sahibi olmayı reddetmesinin başlıca nedenlerinden bahsetmek gerekir. Buna, aşağıdaki durumlar dahildir:

• Vadesi geçmiş yükümlülüğün tutarı, rehin edilen mülkün toplam değerinin yüzde 5'inden azdır.
• Gecikme üç aydan kısa.

Ve haksızlığa uğramanın yargısız süreci nedir? Kullanımı ancak aşağıdaki durumlarda mümkündür:

• Taraflar, gayri resmi bir rehin imzaladılar.
• Taahhütlü mülkiyetin icrası, mahkeme değil, noter tarafından yürütülür.

Aşağıdaki durumlarda rehin verilmesi için yargısız bir işleme izin verilmez:

• İpotekli mülk sahibi bir kişidir;
• Hiç kimse bir borçlu bulamaz;
• Birkaç ipotek sözleşmesi düzenlenmiştir;
• Gayrimenkul birkaç piyon tüccarına ipotek edilir;
• Rehin konusu tarım arazisidir;
• Rehin konusu kültürel bir varlıktır.

Arazi belgesi

Rusya Federasyonu yasaları, ev, bina veya bina gibi herhangi bir gayrimenkulün yalnızca arsa ile birlikte vaat edilmesi gerektiğini belirtmektedir. Elbette, mülkün borçludan "sızıntı" yapması durumunda, alacaklı tarafından arazinin tam mülkiyeti için gereklidir. Bu durumda, rehinli (alacaklı) hizmet vermek üzere verilen arazinin bir kısmı ipotek sahibinin "sınırlı kullanımı" söz konusudur. Ancak bunun için borçlu, alacaklıyı sözleşmeye sadece bazı arazi parsellerini dahil etmeye ikna etmekle yükümlüdür.

Bu durumda endişelenmenize gerek yok, kiracılar: ipotekli malların borç verene tam devri sonrasında tümünün mülkiyet haklarına sahip olacaklar.

Arazi ipotek

Son olarak, 102 No'lu "İpotek Üzerindeki" Federal Yasaya, yani dokuzuncu bölüme geçmek gerekiyor. Bu yasa taslağında verilen bilgiler, teminatlı hukuki ilişkilerin en eksiksiz ve tam resmi oluşturulmasına yardımcı olacaktır.

Madde 62, ipotek hukuki ilişkileri konusu olarak hareket eden bir dizi toprak sahası hakkında anlatmaktadır. Yani, özellikle, belediye veya federal devlet makamlarının sahip olduğu araziler hakkında konuşuyoruz. Bu bölgeler, yerel öz-yönetim organlarının izni ile ipotek hukuki ilişkileri konusu olarak tanınmaktadır.

Ve gayrimenkul karşılığında kredi vermek imkansız mı? Madde 63 ipotek ilişkilerine tabi olmayan birkaç arazi örneği olarak göndermektedir. Bunlar herhangi bir eyalet veya belediye bölgesi (istisna Madde 62'de verilmektedir). Buna ek olarak, ipotek ilişkileri konuları, yasal asgari alanın altındaki alanlar olarak hareket edemez.

Madde 65, pledgor tarafından taahhüt edilen topraklarda farklı bir yapı, yapı ya da yapı inşa etme olasılığını düzenlemektedir. Dolayısıyla, borçlu, taahhüt edilen bölgede istediği şeyi yapma hakkına sahiptir, ancak, ancak, sözkonusu sözleşme tarafından benzeri yasaklanmazsa. Fakat önemli bir ek var. Yani, ipotek eden kişi, ipotek alanında alacaklıyı önemli ölçüde engelleyecek bir şey inşa ederse, ipotek sözleşmesinde değişiklikler talep etme hakkına sahip olacaktır.

Pasif gelir elde etme

Yukarıdaki ana hususlar, ipotekli mülklerin yardımıyla vatandaşların pasif gelir elde etme fırsatı bulmaları durumunda daha önce belirtilmişti. Şimdi bu tür durumları biraz daha fazla göstermeye değer.

haciz gelen kar en popüler versiyonu - kira etmektir. Ama burada aldığı kira tamamen ipotek, vergi ve bakım masraflarını karşılamak olabilir sağlamak için son derece önemlidir. Hala ve karlar kalmalıdır sonunda unutmayın. Nasıl bu koşullarda büyümeye? Yine de, durum son derece zordur. Burada en iyi seçenek ipotek tasarımdır. Bu teknik ölçüde yatırımların artırılması sağlar; Bu durumda, ancak, büyümek ve kâr. Eğer yatırım değeri artar - bir ipotek için borç para, ek bir özellik elde edilir. Gelecekte, artırabilir ve kendi katkılarının boyutu. Buradaki sorun sadece biri olabilir - "çok uzakta" götürdü ve almak için yeteneği Yani, doğru tüm seçenekleri ve riskleri saymak gerekir. Yine de, bu tür durumlarda gayrimenkul kırdı yatırım gitmek şansı çok büyüktür. Özellikle kötü ipotek yatırımların düşen maliyetle şeylerdir. Bu durumda, borçlar önemli ölçüde büyümeye başlar ve bu değer atanmış ipotek aşan tehlikesi maruz kalmaktadır.

Ne sonuç, burada yapılabilir? haciz ile pasif gelir üretimi üzerindeki çalışmalar son derece karmaşık ve hacimli bulunmaktadır. Sadece, gerçekten hevesli çok disiplinli ve sabırlı insanlar olabilir böyle Engage.