Karşılaştırmalı yaklaşım. gayrimenkul değerinin saptanması için yöntemler

gayrimenkul değerleme çalışması alanında dünya Uygulamada üç yaklaşım kullanılmaktadır:

• karşılaştırmalı veya pazar;
• pahalı;
• karlı.

Yöntemin seçimi, belirli bir etrafında gelişen değerlendirmenin nesne ve gerçek duruma bağlıdır gayrimenkul türü. Bununla birlikte, en güvenilir yöntem yine değerlendirildi değerinin saptanması karşılaştırmalı bir yaklaşım olarak kabul edilir.

karşılaştırmalı değerlendirme Temel ilkeler

Karşılaştırmalı yaklaşım - mülkün piyasa değerini belirlemek için teknikler kümesi. benzer nesneler ile karşılaştırıldığında Tahmini özellik.

Aşağıdaki ilkelere dayanan değerlendirmenin temeli:

• Arz ve talep. Bu iki gösterge ayrılmaz biçimde tekliflerin sınırlı sayıda belirli talebi yükseltir, bağlantılı ve edilir tersine, daha teklifi, daha az talep ediyoruz.
• Oyuncu değişikliği. Ne alıcı eğer benzer özelliklere sahip özellik değerinde daha az daha yüksek bir fiyat ödeme yapmaz.

Piyasa değeri kavramı denge fiyatının kavramına neredeyse aynıdır. denge fiyatı - niceliksel özellikleri ve karşılaştırılır projesi için arz ve talebi belirleyen fiyatlandırma faktörlerinin kümesidir.

comparables seçiminde ana kriter gayrimenkul değerini belirlemek için

karşılaştırmalı analizi, çok sayıda göz önüne alındığında, ve bunların kombinasyonu sonsuz hemen hemen eşittir edilir elemanları. Bu nedenle, ne zaman fiyatlandırma üzerinde doğrudan bir etkiye sahip faktörlerin belirli sayıda sınırlı analiz edilmesini.

elemanları ile karşılaştırılması. Bir hak olarak

Herhangi bir ipotek veya kölelik tahmini nesnenin maliyetinin azalmasına neden olmaktadır. Yani mülkiyet hakkının herhangi bir kısıtlama - fiyatları azaltmaktır. Nesne tersine, sakıncaları, fiyatı yok karşılaştırılabilir nesneler ile karşılaştırıldığında tahmin edilirse, artar.

Arazi sınırlı aynî hakların kullanılabilirliği için - tek adım aşağı faktör değildir. değerini değerlendirmek çok önemlidir yılında kara veya kiralama hakkı, sürekli kullanım sahipliğini aktarır. son iki kural faktörlerini düşürmek için de geçerlidir. Arazi ayrıca başa belirli sınırlamaları olsun, çok önemlidir.

satış şartları

değerlendirilen obje gerçekten satış ayırt edici özelliklere sahiptir Böyle koşullar dikkate alınır.

düşürücü etkenler olan iflas, dahil etmek nesne gayrimenkul piyasasının maruz kalma süresi kesinlikle benzer nesneler ile karşılaştırıldığında azalır, çünkü acelesi satıcısı, alım satım işlemi yapmak.

Önemli etkinin ve ilgili iletişimin, ortaklıklar değerlendirilmesi, ancak bu riskleri değerlendirmek zordur.

alıcı ve satıcı kira ilişkilerini ilişkilidir ve vergi ödemelerinde kurtarmak için, aralarında satış sözleşmesi planlanmaktadır ise, tabii ki, tahmini maliyeti düşük olacak. Bu durumda Motivasyon, bir - işlemin taraflarının olmayan diğer piyasa ilişkilerinin ile bağlıdır olarak, bu nedenle, satıcının aslında alıcıya verir. Böyle bir durum, işlem seçeneği şartlarda olacaksa.

altyapı gelişimi için devlet sübvansiyonlarının alma umudu getirebilir konut gayrimenkul değerlendirilen değerini arttırmak. iddia edilen tercihli kredi büyüklüğü sübvansiyonlu ve piyasa borç verme arasındaki fark belirlenir.

piyasa koşulları

Benzer özellikleri ve uzmanı piyasa fiyatı arasında anlamlı bir fark olup olmadığını eksi tarafına kullanılabilir.

değerlendirirken işlevselliği değiştirilmesi de arz ve talep üzerindeki etki olarak dikkate alınabilir.

Site konumu emlak

(Arazi için) Fiziksel faktörler

arazi değerlendirilmesinde Karşılaştırmalı yaklaşım nesne özelliğinin toplama özelliklerini içerir:

• büyüklüğü;
• şekil;
• jeoloji;
• topografisi;
• düzensizliklerin ortadan kalkar, ister kara bitki temizlenir olmadığı, yani hazırlık, d.c.
• kalitesi göstergeleri toprak.

En dikkat çekici tepeler veya eğimli, kaya oluşumları ya da çukurların varlığının ya da yokluğunun olup. Belirgin bir şekilde, yerin bir taşıma kapasitesi, gücü, zemin suyun varlığı. Minerallerin olası oluşumu hakkında bilgi yoktur eğer, çok önemlidir. bilgi doğrulanırsa, arazi gelecekte bir yük olması gerekmektedir.

nesnenin genel özellikleri değerlendirilecek

Piyasa karşılaştırma yaklaşımı - tesislerin maliyetini artırabilir özelliklerinin incelenmesi. Bunlar arasında:

• Bir bina veya binaların büyüklüğü;
• Yüksek katlı binalar;
• ve yardımcı tesisler varlığı alanı;
• tavan yüksekliği.

Önemli daha modern ve daha güvenilir bir bina, Tesisin üst değere inşa edildiği malzemedir. Son olarak maliyet ve binanın genel görünüm, onarım ve kolay giriş varlığı. avludan girişi varsa, bir adım aşağı faktör olacaktır.

Bakım eksikliği - değiştirilmesi için bir fırsattır değerlendirme raporu. Bu hesaplama dikkate inşa veya onarım istihdam yatırımlardan elde edilen faydalar alarak, onarım veya restorasyon çalışmalarının maliyetlerinin değerine yapılır.

ekonomik güçler

gayrimenkul Karşılaştırmalı yaklaşım - bu işlem sırasında enerji kaynaklarına hesap olası tasarruf içine atıyor. yarar ve maliyet sürekli artış insanlar sürekli alternatif enerji kaynaklarının tasarrufu ve kullanımı konusunda düşündürüyor.

amaç ayrıca kira edinildiği zaman Özellikle bu faktör önemlidir. gayrimenkul kiralama net gelir içinde sermayenin getiri boyutu daha küçük, bina ya da odanın operasyon için kullanılacak giderler, gelir oranı artar.

Bu kategori ısı kaybı etkinliklerinin düzenlendiği en aza indirmek için, ister metre varlığının veya yokluğunun belirlenmesi için de geçerlidir.

diğer göstergeler

Değerlendirme hizmet elemanlarının varlığı ya da yokluğunun göz önünde bulundurulur. En basit örneği - bir asansör evde ya da değil varsa. bir iletişim veya yokluğu varlığı, daha fazla yerel sisteme bağlı. Çok fazla eksiklikleri varsa, düzeltme aşağıya doğru yapılır. Emlak değerlendirme göstergelerinin çeşitli hala tutulur.

yerleşim evreleri

Tüm hesaplamalar konusunda açık kaynak bilgileri karşılaştırmalı bir yaklaşıma dayanmaktadır benzer bir gayrimenkul işlemleri ile yakın zamanda gerçekleştirdi.

Değerlendirme basamakları:

1. Son zamanlarda satıldı comparables tanımlayan belirli gayrimenkul segmentinde benzer öneriler, bir çalışma.
2. Toplanan bilgiler tek tek analiz edilir ve her cümle tahmini gayrimenkul mülkiyet ile karşılaştırılır.
3. İzolasyon fiyatlandırma özellikleri, değerlendirme raporuna değişiklikler.

düzeltilmiş fiyatlar ve karşılaştırmalı yaklaşımın nihai değerinin tahmin Uzlaşma.

Avantajları karşılaştırmalı bir yaklaşım

Her şeyden önce, yöntem mümkün yalnızca tipik alıcıların ve satıcıların görüşünü yansıtacak şekilde yapar.

Değerleme hesabı mali koşullardaki değişiklikler ve hatta enflasyon dikkate alınarak, cari fiyatlarla yansır. Değerlendirme her zaman statik olarak topraklanır.

Belirli özelliğini değerlendirmek için, gayrimenkul piyasasının tüm öğrenmek için gerekli değildir, fakat sadece benzer nesneler. teknik güvenilir sonuçlar, çok basittir.

... ve dezavantajları

• Gerçek fiyatı belirlemek oldukça zordur.
• gayrimenkul piyasasının etkinliği ve stabilitesi üzerine Komple bağımlılık.
• benzeri nesneler için satışlar bakımından önemli ölçüde farklılık veri uyum, karmaşıklığı.

Sonuç olarak

gayrimenkul değerlendirilmesinde karşılaştırmalı yaklaşımın özü hem alıcı ve satıcı anlıyoruz. teknik partileri emlak piyasası keşfetmesine ve kayıp olmadığından emin olmasını sağlar. Değerlendirme zaten tamamlanmış işlemleri dayalı veya diğer satıcıları sunuyor olabilir. Herhangi bir durumda, karşılaştırma yöntemi - Bir sistemli ve benzer özelliklere sahip verilerin karşılaştırılması. Karşılaştırma için benzer öğeler seçimi dikkate böyle teminat nöbet tehdit olarak özel veya olağandışı faktörler, aldığı ana şey, yasalar ve yerel düzeyde düzenlemeler ya da başarısızlık değişiklikler kredi anlaşması, zorlama unsurları varlığına uymak.